Что такое переуступка прав

Переуступка (цессия) — передача права требования по ДДУ от первоначального дольщика (цедента) новому покупателю (цессионарию). Суть: первый дольщик купил квартиру в строящемся доме у застройщика, но до сдачи дома решил её продать. Он продаёт не квартиру (её ещё нет), а право её получить в будущем.

Правовая основа — статья 11 Федерального закона 214-ФЗ и глава 24 ГК РФ («Перемена лиц в обязательстве»). Переуступка возможна только до подписания акта приёмки квартиры. После подписания — нужна уже обычная купля-продажа готовой квартиры.

Зачем покупают по переуступке

• Квартира «лучше» чем у застройщика: первые покупатели выбирали на котловане — хорошие этажи, планировки, виды уже раскуплены. По переуступке можно найти желаемый вариант;
• Цена иногда ниже или сопоставима с застройщиком (инвестор хочет быстро выйти из проекта);
• Стадия строительства выше — меньше риск долгостроя;
• Возможность купить квартиру, которой нет в открытой продаже у застройщика.

Риски переуступки

Риск 1. Долг цедента перед застройщиком

Если первоначальный дольщик не полностью оплатил ДДУ — его долг переходит к вам. Требуйте справку застройщика об отсутствии задолженности цедента. Без этой справки — не подписывайте договор.

Риск 2. Запрет на переуступку в ДДУ

Некоторые ДДУ содержат условие: переуступка допускается только с письменного согласия застройщика (и нередко — с комиссией 1–3%). Изучите ДДУ перед сделкой.

Риск 3. Банкротство застройщика

Если застройщик обанкротится после переуступки — новый дольщик встаёт в реестр требований. Эскроу-счёт защищает деньги — но только если сделка проведена через эскроу. Проверьте: есть ли у этого ДДУ эскроу.

Риск 4. Переуступка у юрлица с обременениями

Инвесторы-юрлица нередко использовали квартиры как залог (кредит под залог права требования). Проверьте обременения через Росреестр — запрос выписки из ЕГРН.

Риск 5. Недействительность ДДУ цедента

Если оригинальный ДДУ не зарегистрирован в Росреестре — он недействителен. Переуступить права по незарегистрированному ДДУ нельзя. Требуйте оригинал ДДУ со штампом Росреестра.

Порядок оформления переуступки

1. Изучите ДДУ цедента: условия переуступки, наличие запретов, согласие застройщика;
2. Получите справку застройщика об отсутствии задолженности цедента и согласие на переуступку (если требуется);
3. Проверьте ЕГРН: нет ли обременений на право требования;
4. Проверьте оплату ДДУ: платёжные поручения или справка об оплате с эскроу;
5. Составьте договор уступки (цессии) — письменно;
6. Зарегистрируйте договор в Росреестре — через МФЦ или электронно. Это обязательно: без регистрации — договор недействителен;
7. Проведите расчёт: через аккредитив, эскроу или банковскую ячейку — не наличными «из рук в руки».

Налоги при переуступке

Продавец (цедент) платит НДФЛ с прибыли: если купил по ДДУ за 5 млн₽, продаёт по переуступке за 7 млн₽ — налог 13% от разницы (260 000₽). Льготы владения по сроку (5 лет) при переуступке не действуют — право собственности ещё не возникло.

Покупатель (цессионарий) — НДФЛ не платит. Вправе получить налоговый вычет на покупку жилья после оформления права собственности (сдача дома).

Кейс: купили квартиру по переуступке без рисков

FAQ: переуступка

Можно ли взять ипотеку на покупку по переуступке?

Да, если банк аккредитовал данный ЖК. Ипотека оформляется под право требования по ДДУ. После сдачи дома — ипотека переоформляется под право собственности автоматически. Не все банки работают с переуступкой — уточняйте заранее.

Можно ли переуступить квартиру купленную в ипотеку?

Да, но с согласия банка-залогодержателя. Банк должен одобрить нового покупателя и переоформить ипотеку на него (или покупатель гасит ипотеку продавца из суммы сделки). Это сложнее стандартной переуступки, но законно.

Нужен ли нотариус при переуступке?

По общему правилу — нет. Но если ДДУ был заключён в браке и квартира — совместная собственность продавца, нотариальное согласие супруга обязательно. Также нотариус полезен при сложных сделках (юрлицо-продавец, несколько цедентов) для дополнительной защиты.