Когда налог платить не нужно

Главное правило: если вы владели квартирой достаточно долго — НДФЛ при продаже не возникает. Минимальный срок владения:

Если срок владения соблюдён — никакой декларации, никакого налога. Срок считается с даты регистрации права собственности в Росреестре (для ДДУ — с даты оплаты, если квартира в ипотеке — с той же даты).

Ставка НДФЛ при продаже

Если минимальный срок не соблюдён:

• Налоговый резидент РФ (жил в России более 183 дней в году): 13% с суммы дохода (до 5 млн₽) или 15% с суммы, превышающей 5 млн₽;
• Нерезидент: 30% без права на вычеты.

Как рассчитывается налог

База для расчёта НДФЛ: либо цена продажи по договору, либо 70% кадастровой стоимости — берётся большее. Это сделано чтобы исключить занижение цены в договоре для ухода от налогов.

Пример: квартира продана за 6 млн₽, кадастровая стоимость 9 млн₽. 70% от 9 млн = 6,3 млн₽. Берётся 6,3 млн₽ как налоговая база — больше цены договора.

Два способа уменьшить налог

Способ 1. Имущественный вычет 1 млн рублей

Из суммы продажи вычитается 1 000 000₽. Налог платится с остатка.

Пример: продали за 4 млн₽, вычет 1 млн₽, база = 3 млн₽, НДФЛ = 3 млн × 13% = 390 000₽.

Этот метод выгоден при небольшой разнице между ценой покупки и продажи, или если документов о расходах нет.

Способ 2. Расходный метод (цена покупки)

Из суммы продажи вычитается фактически подтверждённая цена покупки квартиры. Налог — с разницы.

Пример: купили за 5 млн₽, продали за 8 млн₽, разница 3 млн₽, НДФЛ = 3 млн × 13% = 390 000₽. Если купили за 7,5 млн₽ и продали за 8 млн₽ — налог = 0,5 млн × 13% = 65 000₽.

Для расходного метода нужны документы: договор купли-продажи или ДДУ, квитанции об оплате, банковские выписки.

Когда выбрать какой метод

Как подать декларацию

Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Способы:

• Через Госуслуги или личный кабинет на nalog.ru — онлайн, бесплатно;
• Через программу «Декларация» (скачать с nalog.ru);
• Через налогового консультанта (1 000–5 000₽).

Срок уплаты налога по декларации: до 15 июля того же года. При просрочке — штраф 20% от суммы налога + пени.

Кейс: сэкономили 780 000₽ на налогах

FAQ: налоги при продаже квартиры

Продаю квартиру, купленную в ипотеку — с какой даты считать срок владения?

Срок владения для ипотечной квартиры считается с даты государственной регистрации права собственности в Росреестре — то есть с момента регистрации ипотеки (обычно совпадает с датой подписания кредитного договора и ДДУ/ДКП). Дата полного погашения ипотеки — значения не имеет.

Квартира получена в наследство 2 года назад. Продаю — плачу налог?

Минимальный срок по наследству — 3 года. 2 года ещё не прошло — платите НДФЛ. Выберите выгодный метод: если документов о расходах наследодателя нет — вычет 1 млн₽. Если наследодатель купил дорого и есть документы — можно использовать его расходы (но это спорный момент — уточните у налогового консультанта).

Что если не подать декларацию — налоговая не узнает?

Узнает. Росреестр передаёт данные о сделках в ФНС в автоматическом режиме. Налоговая направит требование о подаче декларации. Штраф за непредставление декларации: 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (минимум 1 000₽, максимум 30%). Штраф за неуплату налога: 20% от суммы + пени. Скрыть продажу не получится.