Как официально сдать квартиру: НДФЛ 13% или НПД 4% — сравнение и расчёт экономии

При сдаче квартиры в аренду доход официально облагается налогом одним из нескольких способов — как физлицо по НДФЛ 13%, как самозанятый по НПД или через ИП. Разбираем на реальном примере, сколько можно сэкономить при переходе на НПД, и что важно знать при таком переходе.

Пример: как считается НДФЛ 13% и декларация

Собственник трёх квартир в Казани несколько лет сдавал их официально и платил НДФЛ. Доходы от трёх квартир в 2021 году:

• Однушка: 22 000 ₽/мес
• Двушка: 35 000 ₽/мес
• Студия в новостройке: 18 000 ₽/мес
• Итого: 75 000 ₽/мес = 900 000 ₽/год

НДФЛ 13%: 900 000 × 13% = 117 000 ₽/год. Плюс ежегодная подача декларации 3-НДФЛ в апреле, квитанции, личный кабинет ФНС.

Пример: переход на НПД 4% и чек за 30 секунд

С января 2022 года собственник в этом примере зарегистрировался как самозанятый по аренде жилья. Все три квартиры сдаются физлицам — ставка 4%.

Доходы 2024 года выросли (ставки аренды подняли):

• Однушка: 26 000 ₽/мес
• Двушка: 42 000 ₽/мес
• Студия: 23 000 ₽/мес
• Итого: 91 000 ₽/мес = 1 092 000 ₽/год

НПД 4%: 1 092 000 × 4% = 43 680 ₽/год

Если бы остались на НДФЛ при том же доходе: 1 092 000 × 13% = 141 960 ₽. Разница: 98 280 ₽ в год. С учётом стартового налогового вычета для новых самозанятых (10 000 ₽, снижает ставку до 3% пока не исчерпан) — в этом примере экономия за 2024 год составила порядка 64 000 ₽ с учётом изменения дохода по годам.

При НПД деклараций подавать не нужно: каждое поступление вносится в приложение «Мой налог» в пару кликов, ФНС видит данные в реальном времени, а раз в месяц приходит уведомление на сумму налога с оплатой в одно действие.

Что важно знать при сдаче через НПД

Можно сдавать только жилую недвижимость

НПД разрешена аренда жилья (квартиры, дома, комнаты). Коммерческая недвижимость (офисы, склады, магазины) через этот режим не сдаётся — для неё НПД не подходит.

Ограничение дохода 2,4 млн ₽/год

В примере выше доход трёх квартир в 2024 году (1 092 000 ₽) укладывается в лимит. Если совокупный годовой доход самозанятого превысит 2 400 000 ₽ — НПД автоматически прекращается, и придётся открывать ИП или переходить на НДФЛ.

Договор аренды нужен

НПД не освобождает от письменного договора с арендатором. Договор нужен чтобы: подтвердить основание для получения денег, защитить имущество, зафиксировать показания счётчиков. Обычно используется стандартный договор найма жилья на 1–2 страницы.

Коммунальные: только сверх нормы

Возмещение коммуналки арендатором — доход или нет? Если арендатор платит фиксированную надбавку за ЖКУ — это доход арендодателя, облагается НПД. Если платит сверх по счётчикам напрямую (по переданным квитанциям) — это не доход арендодателя и в НПД не включается. Прямые расчёты арендатора с управляющей компанией по счётчикам избавляют от необходимости включать эти суммы в свой доход.

Альтернативы: сравнение режимов для арендодателя

Для большинства арендодателей с жилой недвижимостью и доходом до 2,4 млн НПД обычно оказывается наиболее простым вариантом с точки зрения отчётности и ставки. У ИП есть дополнительные обязательные расходы — расчётный счёт и страховые взносы, которые снижают итоговую экономию по сравнению с самозанятостью; точный размер взносов уточняйте на текущий год.

Как перейти на НПД для аренды жилья

1. Скачать приложение «Мой налог»
2. Зарегистрироваться (через Госуслуги или паспорт + селфи)
3. Указать вид деятельности: «Аренда и сдача в найм жилых помещений»
4. Перезаключать договоры аренды не нужно — в договоре можно указать, что арендодатель является самозанятым
5. При каждом получении денег — вносить в приложение, формировать чек

FAQ: 10 вопросов о сдаче квартиры и налогах

Обязательно ли платить налог при сдаче квартиры?

Да. Доход от аренды — налогооблагаемый. Незарегистрированная сдача — административная ответственность, доначисление НДФЛ с пенями за весь период, штраф 20% (или 40% при умысле). ФНС получает информацию: от банков (регулярные переводы), от Росреестра, от соседей, от управляющих компаний.

Может ли собственник с ипотекой сдавать квартиру как самозанятый?

Юридически НПД не запрещает сдавать в аренду ипотечную квартиру. Но большинство ипотечных договоров требуют согласия банка на сдачу — без такого согласия банк теоретически вправе потребовать досрочного погашения. Уточняйте условия конкретно в вашем банке и договоре ипотеки.

Как правильно выдавать чеки арендаторам при НПД?

После получения платежа — открываете «Мой налог», «Новая продажа», указываете: «Аренда жилого помещения [адрес]», сумму, имя плательщика (если физлицо) или ИНН (если юрлицо). Чек отправляете арендатору (ссылка, PDF, QR-код). Чек — подтверждение платежа для обеих сторон.

Что если арендатор платит коммуналку, а я возмещаю ему часть?

Редкая схема. Если арендатор оплачивает ЖКУ за арендодателя, а тот компенсирует — это расход, не доход, в НПД не отражается. Если стоимость ЖКУ включена в арендную плату фиксированной суммой — весь платёж считается доходом. Схема с прямыми расчётами арендатора с управляющей компанией технически проще всего.

Нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре?

Договор найма жилья сроком от 1 года подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 674 ГК РФ) — это обязанность арендодателя. На практике многие заключают договоры на 11 месяцев с автоматической пролонгацией, что не требует обязательной регистрации.

Можно ли получить налоговый вычет на покупку квартиры и сдавать её через НПД?

Имущественный вычет при покупке (до 260 000 ₽) доступен физлицам с официальным НДФЛ-доходом. Самозанятость не формирует НДФЛ-базу, поэтому вычет не применяется к доходу от НПД. Но если человек одновременно работает по найму (официальная зарплата с НДФЛ) — вычет получают с зарплаты параллельно с НПД от аренды.

Что если у меня два собственника квартиры (совместная собственность)?

Самозанятым может быть только один собственник (тот, кто фактически получает доход и формирует чеки). Если договор аренды оформлен на обоих — доход делится, и каждый декларирует свою долю в рамках своего налогового режима. Обычно удобнее, если самозанятым регистрируется один из собственников; при долевой собственности стоит уточнить детали с юристом или налоговым консультантом.

Кто платит налог на имущество при сдаче квартиры?

Налог на имущество физических лиц платит собственник независимо от режима налогообложения дохода от аренды. НПД не освобождает от налога на имущество. У ИП на УСН есть освобождение от налога на имущество, которое используется в предпринимательской деятельности, — потенциальная экономия при нескольких объектах, требует уточнения условий.

Как ФНС узнаёт о незарегистрированной аренде?

Несколько источников: регулярные переводы одной и той же суммы на карту (банковский мониторинг с передачей информации в ФНС), жалобы соседей на «квартирантов», данные управляющей компании, Росреестр (при заключении договора), данные с площадок объявлений об аренде. Риски выявления таких схем со временем растут.

Можно ли сдавать квартиру посуточно через НПД?

Да, если это физическое лицо и жилое помещение — НПД применим и к посуточной аренде. Нюанс: некоторые платформы посуточной аренды могут требовать статус юрлица или ИП для заключения договора с площадкой. При прямых договорах с гостями (без платформы) достаточно статуса самозанятого.