Как сдать квартиру и платить меньше
Самозанятый 4% vs НДФЛ 13% vs ИП 6% — считаем выгоду
Материал подготовлен редакцией sprosi-experta.ru.
Три способа платить налог со сдачи квартиры
Доход от аренды квартиры облагается налогом. Это не опция — это обязанность. Вопрос только в том, сколько платить. У вас три варианта:
- НДФЛ 13% — стандартный режим физического лица;
- Самозанятый (НПД) 4% — если арендатор физлицо, или 6% — если юрлицо;
- ИП на УСН 6% — если несколько объектов или доход выше 2,4 млн в год.
Детальное сравнение: что выгоднее
| Параметр | НДФЛ 13% | Самозанятый | ИП УСН 6% |
|---|---|---|---|
| Ставка налога | 13% (с 2025 — прогрессия, до 22% при доходе выше 5 млн) | 4% (физлицо) / 6% (юрлицо) | 6% с дохода (на УСН «доходы») |
| Страховые взносы | Нет | Нет | Обязательные ~50 000 ₽/год (фиксированные) |
| Ограничение дохода | Нет | 2 400 000 ₽/год (200 000 ₽/мес) | 265 800 000 ₽/год (2025) |
| Количество квартир | Любое | Любое (в пределах лимита) | Любое |
| Налоговый вычет (аренда) | ❌ Не применяется к доходам от аренды | ❌ Расходы не вычитаются | ❌ (на «доходах») / ✅ (на «доходы минус расходы») |
| Декларация | 3-НДФЛ ежегодно | Автоматически через приложение | Декларация УСН ежегодно + авансы квартально |
| Регистрация | Не нужна | Приложение «Мой налог», 5 минут | ИФНС, неделя, госпошлина 800 ₽ |
| Банковский счёт | Карта физлица | Карта физлица | Расчётный счёт ИП (обязателен) |
Расчёт налоговой нагрузки на реальном примере
Квартира в Москве, аренда 55 000 рублей в месяц (660 000 в год). Арендатор — физическое лицо.
| Режим | Налог в год | На руки в год | Выгода vs НДФЛ |
|---|---|---|---|
| НДФЛ 13% | 85 800 ₽ | 574 200 ₽ | — |
| Самозанятый 4% | 26 400 ₽ | 633 600 ₽ | + 59 400 ₽/год |
| ИП УСН 6% | 39 600 ₽ + ~50 000 взносы = ~89 600 | 570 400 ₽ | — (невыгодно при одной квартире) |
Вывод: при одной-двух квартирах и сдаче физлицам — самозанятый однозначно выгоднее. ИП выгодно при нескольких квартирах с совокупным доходом выше ~1,5 млн (налог начинает перекрывать разницу со взносами).
Кейс: экономия 87 000 рублей в год
Ситуация: Наталья О., Москва. Сдаёт две квартиры: одну за 65 000 руб/мес физлицу, вторую за 45 000 руб/мес — тоже физлицу. Общий доход: 1 320 000 руб/год. Платила НДФЛ: 171 600 руб/год.
Действие: Ирина Соколова посоветовала стать самозанятой и зарегистрировать доход через приложение «Мой налог». Налог: 4% × 1 320 000 = 52 800 руб/год. Плюс бонус при первой регистрации: 10 000 руб налогового вычета на счёт в приложении — налог ещё меньше в первый год.
Результат: Экономия 171 600 − 52 800 = 118 800 рублей в год. Даже с одной квартирой за 55 000 руб/мес экономия составила бы 59 400 руб. Для второй квартиры с арендатором-юрлицом пришлось бы платить 6% — но это всё равно вдвое меньше НДФЛ.
Как стать самозанятым для аренды квартиры
- Скачать приложение «Мой налог» (ФНС России) — iOS или Android;
- Зарегистрироваться: паспорт + фото или через Госуслуги (без визита в налоговую);
- После регистрации — в приложении создать чек при каждом получении арендной платы;
- Платёж налога — автоматически 12-го числа следующего месяца по реквизитам из приложения;
- Отдельно: уведомить налоговую о переходе не нужно — регистрация в приложении = постановка на учёт.
Ирина Соколова: «Многие боятся что налоговая узнает о доходах. На самом деле аренду квартиры сложно скрыть: банковские переводы, жалобы соседей, плановые проверки. Штраф за незаконную аренду — 20% от скрытого налога плюс сам налог и пени. За несколько лет это больше чем сам налог. Самозанятость за 5 минут убирает весь риск».
Образец договора аренды: что обязательно включить
Типовой договор найма жилого помещения (физлицо ↔ физлицо, до 1 года — бытовой найм; от 1 года — обязательная регистрация в Росреестре):
- Предмет договора — точный адрес, площадь, кадастровый номер;
- Срок — конкретные даты. Для договоров до 11 месяцев регистрация не нужна;
- Размер и порядок оплаты — сумма, дата оплаты, реквизиты. При самозанятости — в договоре можно указать что арендодатель является плательщиком НПД и формирует чек;
- Коммунальные услуги — кто платит, включены ли в арендную плату;
- Депозит — размер, основания для удержания, срок возврата;
- Ответственность сторон — за просрочку, ущерб имуществу, субаренду;
- Порядок расторжения — срок уведомления (стандарт — 30 дней);
- Акт приёма-передачи — обязательное приложение с описью имущества и состоянием квартиры.
Налоговый вычет при сдаче квартиры
Важное ограничение: при сдаче квартиры не применяются имущественные вычеты на покупку жилья в части этого дохода. Исключение: профессиональный вычет для ИП на УСН «доходы минус расходы» (15%) — позволяет вычесть расходы: ремонт, мебель, коммунальные услуги если включены в аренду. При НДФЛ — профессионального вычета на аренду у физлица нет.
Риски незаконной аренды
«Сдаю без договора» — самая популярная схема и самая рискованная:
| Риск | Сумма |
|---|---|
| Доначисление НДФЛ 13% за 3 года (срок исковой давности) | 100% задолженности |
| Штраф за неуплату налога (ст. 122 НК) | 20% от суммы недоимки (40% при умысле) |
| Пени за каждый день просрочки | 1/300 ставки ЦБ в день |
| Штраф за несдачу декларации 3-НДФЛ (ст. 119 НК) | 5% от налога в месяц, мин 1 000 ₽, макс 30% |
| Итого за 3 года при аренде 40 000 ₽/мес | ~380 000–450 000 ₽ |
Источники информации для ФНС: данные банков (операции от физлица регулярными суммами), сведения Росреестра, жалобы жильцов, данные управляющих компаний.
ИП или самозанятый: когда выгоднее ИП
Самозанятость выгоднее при:
- Одна-две квартиры, сдача физлицам;
- Годовой доход до 2,4 млн рублей;
- Нет крупных расходов на ремонт и обслуживание.
ИП на УСН «доходы» выгоднее при:
- Три и более квартиры, общий доход выше 2–3 млн/год;
- Арендаторы — юридические лица (им проще платить ИП по безналу);
- Планируете вычесть страховые взносы из налога (на УСН — взносы уменьшают налог до 50%).
ИП на УСН «доходы минус расходы» (15%) выгоднее при:
- Высоких документально подтверждённых расходах (ремонт, мебель, коммуналка более 40% от дохода).
FAQ: аренда квартиры и налоги
Нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре?
Договор найма жилья (физлицо ↔ физлицо) до 1 года — не требует регистрации. Договор от 1 года и более — подлежит государственной регистрации (госпошлина 2 000 руб с физлиц). Большинство арендодателей поэтому заключают договор на 11 месяцев с возможностью пролонгации.
Самозанятый платит налог с депозита?
Нет. Депозит (залог) — не доход, это обеспечительный платёж который подлежит возврату. Налог уплачивается только с арендной платы за пользование квартирой. Если депозит удержан в счёт ущерба — формируется чек на эту сумму как на доход.
Арендатор требует чек — как выдать как самозанятый?
В приложении «Мой налог»: «Новая продажа» → «Услуга» → «Аренда недвижимости» → указать сумму и ИНН арендатора (если юрлицо, обязательно). Чек формируется как QR-код или ссылка — отправляете арендатору. Дублировать в бумажной форме не нужно.
Что если доход от аренды превысил 2,4 млн самозанятого?
При превышении лимита статус самозанятого утрачивается автоматически — с даты превышения. Дальнейший доход облагается НДФЛ 13%. Если превышение планируется — заранее откройте ИП. При своевременной регистрации ИП можно подать уведомление о переходе на УСН и не прерывать льготный режим.
Можно ли сдавать квартиру через Авито/Яндекс.Аренду официально как самозанятый?
Да. Платформы не обязаны проверять ваш статус — вы самостоятельно формируете чеки и платите налог. Яндекс.Аренда интегрирована с «Мой налог» и автоматически формирует чеки — это ещё удобнее. Авито — чеки вручную через приложение после каждого платежа.
Выбор налогового режима для аренды
Ирина Соколова проконсультирует по вашей ситуации и поможет выбрать самый выгодный способ легализовать доход.
Бесплатная консультация →