Не каждый договор нужно нести к нотариусу — большинство сделок совершается в простой письменной форме. Но есть случаи, когда нотариальное удостоверение обязательно по закону. Без него договор ничтожен (ст. 163 ГК РФ).

Обязательные случаи нотариального удостоверения

Практический пример

«Семья подписала соглашение о разделе имущества при разводе без нотариуса — решили сэкономить 12 000 руб. Бывший муж нарушил условия, жена пошла в суд. Суд отказал: соглашение ничтожно как не удостоверенное нотариально (ст. 38 СК). Пришлось делить имущество заново через суд — три заседания, восемь месяцев. Экономия обернулась потерей года жизни.»

Добровольное нотариальное удостоверение — когда имеет смысл

Закон не запрещает удостоверить любой договор нотариально по желанию сторон. Это даёт преимущества:

• Повышенная доказательная сила — нотариально удостоверенный факт не нужно доказывать в суде
• Проверка дееспособности — нотариус удостоверяет, что стороны понимают значение действий
• Идентификация личности — риск мошенничества с поддельными паспортами минимален
• Исполнительная надпись — по нотариальному договору займа можно взыскать без суда

Сравнение: с нотариусом и без

Ипотека: почему это самый запутанный пункт списка

До 2013 года договор об ипотеке требовал обязательного нотариального удостоверения всегда. Сейчас общее правило другое: договор ипотеки (залога недвижимости) в простой письменной форме действителен сам по себе, если стороны не договорились об ином. Нотариус становится обязателен только в трёх типичных ситуациях: если предметом залога выступает доля в праве общей собственности (а не весь объект целиком), если стороны сами включили в соглашение условие об обязательном нотариальном удостоверении, либо если сделку оформляют по договору, где закон отдельно требует нотариальную форму (например, ипотека в силу договора ренты). На практике банки часто настаивают на нотариальном удостоверении добровольно — не потому, что обязаны, а чтобы снизить собственные риски оспаривания.

Дарение доли в квартире — не путайте с обычным дарением

Договор дарения квартиры целиком одним собственником — простая письменная форма, нотариус не обязателен. Но как только предметом сделки становится доля в праве общей собственности (даже если дарит один из сособственников свою долю близкому родственнику), включается требование обязательного нотариального удостоверения по ФЗ-218 — точно так же, как при продаже доли. Исключение: если участники сделки — все дольщики одновременно и отчуждают доли по единой сделке одному покупателю, нотариус не требуется. Если дарит только один из нескольких собственников — нотариус обязателен.

Что делать, если одна сторона отказывается ехать к нотариусу

Если договор из обязательного нотариального перечня, а один из участников уклоняется от визита к нотариусу (например, бывший супруг тянет с разделом имущества), закон даёт добросовестной стороне возможность обратиться в суд с требованием о государственной регистрации сделки или признании соглашения заключённым на условиях, предложенных этой стороной, — норма п. 4 ст. 165 ГК РФ. Суд в этом случае фактически подменяет собой нотариальное удостоверение, но процесс займёт месяцы, тогда как совместный визит к нотариусу — один день.

Часто задаваемые вопросы

Нужен ли нотариус для завещания?

Да, завещание — исключение из общего правила: закон требует его нотариального удостоверения практически всегда (ст. 1124 ГК РФ), кроме закрытого завещания и завещания в чрезвычайных обстоятельствах, которые имеют свою особую процедуру. Завещание в простой письменной форме без участия нотариуса или уполномоченного лица (главврача больницы, капитана судна в исключительных случаях) юридической силы не имеет.

Можно ли оспорить сделку, которая уже заверена нотариусом?

Формально можно, но шансы значительно ниже, чем для сделки в простой письменной форме. Нотариус проверяет личность, дееспособность и добровольность волеизъявления сторон в момент подписания, поэтому оспаривание нотариально удостоверенного договора требует более серьёзных доказательств — например, что нотариус был введён в заблуждение поддельными документами или что сторона в момент подписания находилась под медикаментозным воздействием, о котором нотариус не мог знать.

Что будет, если нотариально удостоверенный договор не зарегистрировать в Росреестре?

Нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода права — разные, не взаимозаменяемые процедуры для сделок с недвижимостью. Нотариально удостоверенный, но не зарегистрированный в Росреестре договор порождает обязательства между сторонами, но право собственности к покупателю не переходит, пока запись не внесена в ЕГРН. С 2019 года нотариус, удостоверивший сделку с недвижимостью, обязан сам направить документы на регистрацию в электронном виде — это входит в стоимость УПТХ.