Как оформить дарственную на квартиру
Пошаговое руководство от юриста по гражданскому праву
Материал подготовлен редакцией sprosi-experta.ru.
Дарственная (договор дарения) — безвозмездная передача имущества. Квартиру можно подарить любому человеку — родственнику или постороннему. Разница — в налогообложении и необходимости нотариуса. Разберём весь порядок — от подготовки бумаг до защиты сделки от оспаривания.
Пошаговый порядок оформления
| Шаг | Действие |
|---|---|
| 1 | Составить договор дарения (в простой письменной форме или у нотариуса) |
| 2 | Подписать договор обеими сторонами |
| 3 | Подать документы в Росреестр (лично, МФЦ или электронно) |
| 4 | Получить выписку из ЕГРН о переходе права |
Когда нотариус обязателен
- ⚠️ Долевая собственность — нотариус обязателен при дарении доли
- ⚠️ Один из владельцев — несовершеннолетний или недееспособный
- ✅ Целая квартира в единоличной собственности — нотариус добровольно (рекомендуется)
Что подготовить заранее
Каждая из позиций ниже способна остановить регистрацию, если её не подготовить заранее:
- паспорта обеих сторон сделки;
- выписка из ЕГРН или иной документ, подтверждающий право дарителя на квартиру;
- нотариальное согласие супруга — обязательно, если жильё куплено в браке (даже если оформлено на одного из супругов);
- разрешение органа опеки и попечительства — если совладельцем числится ребёнок;
- сам договор дарения — минимум в трёх экземплярах: сторонам и регистратору;
- квитанция об уплате пошлины за регистрацию перехода права.
Во что обойдётся сделка в 2026 году
Эти три платежа часто путают, хотя они не связаны между собой:
| Платёж | За что и сколько |
|---|---|
| Тариф нотариуса | Считается от кадастровой стоимости доли: для близкой родни — 0,3–0,5%, для остальных родственников — по возрастающей шкале из ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате |
| Работа нотариуса (УПТХ) | Отдельная строка сверх тарифа, обычно 2 000–4 000 ₽ — расценку каждый год утверждает региональная нотариальная палата |
| Регистрация в Росреестре | 4 000 ₽, если квартира уже стоит на кадастровом учёте, и 6 000 ₽, если учёт и регистрацию оформляют одновременно; для объектов дороже 20 млн ₽ действует ставка 0,02% от кадастровой стоимости |
| НДФЛ получателя | Только если даритель не близкий родственник: 13% с кадастровой стоимости в пределах 2,4 млн ₽ и 15% с суммы сверх этого порога (расчёт — по стоимости на 1 января года сделки) |
Из практики
Типичный сценарий: мать переоформляет квартиру на сына. Простой двухстраничный договор, обе подписи, приём документов в МФЦ — и уже через неделю в ЕГРН новый собственник. Стоило бы объекту быть не целой квартирой, а долей — обошлось бы без нотариуса не получилось. А если бы получателем оказался не сын, а сосед или дальний знакомый — тому пришлось бы отдать государству часть кадастровой стоимости квартиры в виде налога, тогда как близкая родня от этой обязанности освобождена полностью.
Дарение, завещание или продажа — что выбрать
| Вариант | Кому подходит |
|---|---|
| Дарение | Хотите передать жильё близкому человеку прямо сейчас, без ожидания и без налога — переход права занимает считаные дни, а не полгода, как при наследовании |
| Завещание | Хотите остаться собственником и жить в квартире до конца жизни, сохранив право в любой момент переписать документ на другого наследника |
| Продажа родственнику | Оправдана редко: льгот по налогам здесь нет, а супруг покупателя вправе претендовать на долю в приобретённой квартире как в совместно нажитом имуществе — у подаренной квартиры такого риска нет |
На чём чаще всего спотыкаются
- ⚠️ забыли получить согласие супруга дарителя — регистратор приостановит сделку до устранения недочёта;
- ⚠️ вписали в договор скрытое условие («дарю, но с обязанностью ухаживать за мной») — такая формулировка даёт суду повод переквалифицировать дарение в ренту как притворную сделку;
- ⚠️ оформили дарение единственного жилья пожилого человека без учёта его реального состояния здоровья — самый частый повод для иска наследников после смерти дарителя;
- ⚠️ не подали декларацию 3-НДФЛ, получив квартиру не от близкого родственника — налоговая начислит и налог, и пени за просрочку.
Особые ситуации: ипотечная квартира и ребёнок как получатель
Если квартира ещё в залоге у банка, подарить её без разрешения кредитора нельзя: банк либо откажет и потребует досрочно погасить остаток долга, либо согласится, но обяжет нового собственника принять на себя кредитные обязательства — такое случается нечасто. Подарить недвижимость ребёнку закон разрешает без ограничений: за детей младше 14 лет договор подписывают родители или опекуны, с 14 до 18 лет ребёнок расписывается сам, но с письменного одобрения законного представителя. Право собственности переходит к ребёнку сразу же, а продать или заложить квартиру он сможет только с разрешения органов опеки — вплоть до совершеннолетия.
Можно ли отменить дарственную после регистрации?
Формально — да, но перечень оснований закрыт статьёй 578 ГК РФ: покушение одаряемого на жизнь или здоровье дарителя либо его близких, риск безвозвратной утраты подарка из-за небрежного обращения с ним, а также ситуация, когда даритель пережил одаряемого и это прямо прописано в тексте договора. Простое «передумал» здесь не аргумент. Любая отмена после регистрации проходит только через суд.
Кто платит налог при дарении квартиры?
Налог платит именно получатель подарка, а не тот, кто дарит. Ставка прогрессивная: 13% с кадастровой стоимости до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения, база берётся на 1 января года сделки. От налога освобождён закрытый круг родни по ст. 217 НК РФ — супруги, родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, братья и сёстры. Тёти, дяди, двоюродные родственники и просто знакомые в этот список не входят и платят на общих основаниях. Отчитаться нужно декларацией 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, перечислить налог — до 15 июля.
Реально ли оспорить уже зарегистрированную дарственную?
Инициировать спор способен как сам даритель (основания те же, что и для отмены — ст. 578 ГК РФ), так и посторонние по отношению к сделке лица — чаще всего наследники, которые заявляют после смерти дарителя о его недееспособности (ст. 177–178 ГК РФ) или доказывают, что дарение прикрывало другую сделку (ст. 170 ГК РФ). На оспоримые сделки закон отводит год, на ничтожные — три года, и считать этот срок начинают с момента, когда истец узнал о нарушении. Пропущенный без уважительной причины срок восстановить нельзя — тогда даже сомнительная по существу сделка сохранит силу.
Регистрацию приостановили — что теперь?
Регистратор пришлёт уведомление с точной причиной: не хватает согласия супруга, обнаружена ошибка в тексте договора или на квартире висит обременение. На устранение даётся до трёх месяцев, донести недостающую бумагу можно через тот же МФЦ, повторно платить пошлину не придётся. Если за отведённый срок замечания не снять — последует отказ, и всю процедуру нужно будет начинать заново.
Нужно ли спрашивать согласие остальных совладельцев при дарении доли?
Нет, и в этом ключевое отличие от продажи доли: правило о преимущественном праве покупки других сособственников (ст. 250 ГК РФ) на безвозмездные сделки не распространяется. Единственное обязательное требование для долевой собственности — удостоверить договор у нотариуса, а не получать чьё-то одобрение.
Итог
Базовый путь простой: договор дарения плюс подача документов через МФЦ. Нотариус становится обязательным звеном только при дарении доли или когда среди собственников есть ребёнок либо недееспособный человек. Близкая родня налог не платит вовсе, остальные — по прогрессивной шкале 13–15% от кадастровой стоимости с порогом 2,4 млн ₽. Регистрация в Росреестре обойдётся от 4 000 ₽. А вот отменить уже зарегистрированную дарственную крайне тяжело: список оснований закрыт законом, а на спор в суде отведено от одного года до трёх лет.