Что такое ИЖС и СНТ

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство

Вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ: код 2.1). Предназначен для строительства жилого дома предназначенного для проживания одной семьи. Находится в населённом пункте — в границах города, посёлка, деревни. Категория земли: земли населённых пунктов.

СНТ — садовое некоммерческое товарищество

Организационно-правовая форма объединения садоводов. Участки в СНТ имеют ВРИ «садоводство» (код 13.2). Находятся, как правило, за пределами населённых пунктов. Категория земли: сельскохозяйственного назначения или земли населённых пунктов (зависит от конкретного СНТ).

С 2019 года (ФЗ № 217-ФЗ) упразднено понятие ДНП (дачное некоммерческое партнёрство) — все переведены в СНТ или ОНТ (огороднические товарищества).

Полное сравнение: ИЖС vs СНТ

Прописка в СНТ: когда возможна

С 2019 года по ФЗ № 217-ФЗ в садовом доме можно зарегистрироваться постоянно — но только если дом признан жилым. Условия для признания:

• Дом капитальный (фундамент, несущие конструкции);
• Пригоден для круглогодичного проживания (утепление, отопление, водоснабжение);
• Наличие кадастрового учёта как жилого дома;
• Участок в границах населённого пункта (не все СНТ — часть расположена на сельхозземлях, там прописаться нельзя).

Порядок признания дома жилым: заявление в орган местного самоуправления + технический план + осмотр специалиста. Срок — 45 рабочих дней.

Взносы в СНТ: что нужно знать

Членство в СНТ предполагает два вида взносов (ст. 14 ФЗ № 217-ФЗ):

• Членские взносы — регулярные, на содержание общего имущества и работу СНТ. Размер: от 1 000₽ до 10 000₽/мес в зависимости от СНТ;
• Целевые взносы — разовые, на конкретные цели: строительство забора, установку видеокамер, подведение электричества. Могут быть крупными (50 000–300 000₽).

С 2019 года «индивидуалы» (не члены СНТ, но с участком в нём) платят взносы наравне с членами за пользование общим имуществом. Не платить нельзя — взыщут через суд.

Перевод участка из СНТ в ИЖС: возможно ли

Да, возможно при выполнении условий:

1. Участок СНТ расположен в границах населённого пункта (а не на землях сельхозназначения);
2. По генеральному плану участок находится в зоне жилой застройки (или может быть в неё включён);
3. Муниципалитет принимает решение об изменении ВРИ.

Процедура: обращение в орган местного самоуправления с заявлением об изменении ВРИ → публичные слушания (в ряде случаев) → решение муниципалитета → внесение изменений в ЕГРН.

Важно: кадастровая стоимость участка после перевода вырастет → вырастет земельный налог. Но и рыночная стоимость увеличится.

Когда выбрать ИЖС, когда СНТ

Кейс: перевели участок СНТ в ИЖС

FAQ: ИЖС и СНТ

Можно ли строить на СНТ без уведомления?

С 2019 года для жилых домов — уведомительный порядок. Для садовых домиков в СНТ действует упрощённый порядок дачной амнистии (технический план без уведомления). Строить без уведомления — риск признания самовольной постройкой.

Что такое ОНТ (огороднические товарищества)?

С 2019 года «огородные» участки (код 13.1) не допускают строительства капитальных строений — только теплицы, беседки, временные постройки без фундамента. Прописка невозможна. Если у вас такой участок и вы хотите строить — нужен перевод в садоводство (13.2) или ИЖС.

Обязан ли я вступать в СНТ если купил там участок?

Нет, вступление добровольно. Но как «индивидуал» вы всё равно платите взносы за пользование общим имуществом (дороги, электросети, шлагбаум). Не платить — взыщут в судебном порядке. Зато вы не голосуете на собраниях и не несёте иных обязательств членства.

Банк отказывает в ипотеке на СНТ — что делать?

Попробуйте другие банки: Сбер, ВТБ, Дом.РФ кредитуют некоторые СНТ-участки при условии наличия жилого дома и участка в населённом пункте. Альтернатива: потребительский кредит (выше ставка) или перевод в ИЖС перед ипотекой.