Собственник сдаёт квартиру годами, честно откладывая мысль «а нужно ли с этого платить налог» на потом — а когда наконец решает разобраться, обнаруживает, что вариантов оформления сразу три, и разница между ними в деньгах ощутимая.

Вариант первый: ничего не оформлять, платить НДФЛ как физлицо

Самый простой по формальностям, но самый дорогой по деньгам путь: доход от аренды облагается налогом на доходы физических лиц по прогрессивной шкале — 13% с суммы дохода до 2,4 млн ₽ в год, дальше ставка растёт до 15%, 18%, 20% и 22% для самых высоких доходов. Ежегодно нужно подавать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и самостоятельно платить налог.

Вариант второй: самозанятость — обычно самый выгодный

Для большинства собственников одной квартиры оптимальный вариант — оформить статус самозанятого (НПД): ставка 4% при сдаче квартиры физическому лицу и 6% — юридическому. Отчётность не сдаётся, кассовая техника не нужна, взносы не обязательны, а при регистрации однократно даётся налоговый вычет 10 000 ₽, снижающий эффективную ставку в первое время. Ограничения: годовой доход не должен превышать 2 400 000 ₽, а сдавать можно только жилые помещения (не апартаменты и не коммерческую недвижимость), и только одну квартиру на статус самозанятого — от того, резидент РФ или нет, ставка не зависит.

Вариант третий: ИП — когда квартир несколько или доход выше лимита

Если самозанятость не подходит по лимиту дохода или количеству сдаваемых объектов, следующий шаг — регистрация ИП на упрощённой системе налогообложения: ставка тоже 6% от дохода, но добавляются обязательные страховые взносы (хотя их можно частично зачесть в уменьшение налога) и необходимость сдавать отчётность. На общей системе налогообложения (ОСНО) ставка для ИП значительно выше — сопоставима с НДФЛ, поэтому для сдачи жилья в аренду она практически не используется.

Разница в деньгах на конкретном примере

При аренде квартиры за 35 000 ₽/мес годовой доход составит 420 000 ₽. При обычном НДФЛ 13% это 54 600 ₽ налога в год. При самозанятости по ставке 4% — 16 800 ₽. Разница — 37 800 ₽ в год, то есть больше месячной арендной платы, отданной государству просто из-за неправильно выбранного оформления.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли сдавать в аренду несколько квартир как самозанятый?

Нет, статус самозанятого для сдачи жилья в аренду ограничен одним объектом — при нескольких квартирах нужно регистрировать ИП или оформлять доход как физлицо по НДФЛ.

Что выгоднее — самозанятость или ИП на УСН для сдачи одной квартиры?

При доходе в пределах лимита самозанятости (2,4 млн ₽/год) и одной квартире самозанятость обычно выгоднее — та же ставка 6% (или даже 4% при сдаче физлицу), но без обязательных страховых взносов и отчётности, которые есть у ИП.

Влияет ли статус налогового резидента РФ на ставку налога при сдаче квартиры?

Для самозанятого — нет, ставка одинакова независимо от резидентства, важно только гражданство РФ. А вот при уплате НДФЛ как физлицо нерезиденты платят по повышенной ставке 30% вместо стандартных 13%, и налоговые вычеты для них не применяются.