Налог с продажи квартиры: кто платит, как рассчитать и как законно не платить

Продажа квартиры — нередко крупнейшая финансовая операция в жизни. И одна из самых болезненных по налогам: ФНС получает данные о каждой сделке из Росреестра автоматически, поэтому скрыть продажу невозможно. Разбираемся: кто обязан платить налог, сколько и как сделать это минимально законными способами.

Ставка налога в 2025 году

С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ:

• 13% — с налогооблагаемого дохода до 2 400 000 ₽ в год
• 15% — с суммы превышения (сверх 2,4 млн ₽)

Пример: продали квартиру с прибылью 4 000 000 ₽. Налог = 2 400 000 × 13% + 1 600 000 × 15% = 312 000 + 240 000 = 552 000 ₽.

Минимальный срок владения: когда налога нет

Главный способ законно не платить — дождаться минимального срока.

Нюанс с «единственным жильём»: если вы купили новую квартиру и продаёте старую в течение 90 дней — старая считается «единственным жильём» для целей налога (даже если на момент продажи уже два объекта). Это правило введено, чтобы не штрафовать за «параллельную» покупку.

От чего считать: налоговая база

У вас два варианта на выбор — выбирайте тот, что выгоднее:

Вариант 1: Цена продажи − Цена покупки

Налог = (Цена продажи − Цена покупки − Расходы на приобретение) × 13%

Что можно включить в расходы: стоимость покупки по договору, комиссия риелтора при покупке, расходы на ремонт в новостройке (если в ДДУ указано «без отделки»), проценты по ипотеке (спорно, но суды иногда принимают).

Пример: купили за 4 млн ₽, продали за 5 млн ₽. Налог = (5 000 000 − 4 000 000) × 13% = 130 000 ₽.

Вариант 2: Налоговый вычет 1 000 000 ₽

Если нет документов о расходах (досталась в наследство, подарена, приватизирована) — вычитайте из цены продажи фиксированный 1 000 000 ₽.

Налог = (Цена продажи − 1 000 000) × 13%

Пример: унаследовали квартиру (расходов = 0), продали за 3 500 000 ₽. Налог = (3 500 000 − 1 000 000) × 13% = 325 000 ₽.

Продали несколько объектов за год? Вычет 1 млн делится на все объекты суммарно, не на каждый отдельно.

Правило 70% кадастровой стоимости

Это важнейший момент, о котором многие не знают. Если вы продали квартиру дешевле, чем 70% её кадастровой стоимости (по данным на 1 января года продажи) — ФНС рассчитает налог от 70% кадастра, а не от реальной цены сделки.

Почему это важно: раньше занижали цену в договоре (писали «1 000 000 ₽» вместо реальных 5 000 000 ₽). Теперь это не работает — ФНС всё равно считает налог от 70% кадастра.

Пример: кадастровая стоимость 6 000 000 ₽. 70% = 4 200 000 ₽. Продали по договору за 3 000 000 ₽ (занижение). ФНС рассчитает налог от 4 200 000 ₽, а не от 3 000 000 ₽.

Маткапитал: можно учесть в расходах

Да, маткапитал, использованный на покупку квартиры, включается в стоимость приобретения. Это официальная позиция ФНС. Если квартира куплена за 3 000 000 ₽, из которых 728 922 ₽ — маткапитал (актуальная сумма на первого ребёнка в 2026 году), то при расчёте налога расходы = 3 000 000 ₽ (полная сумма).

Переуступка по ДДУ (перепродажа до регистрации)

Если переуступаете права требования по ДДУ (договор долевого участия) — это налогооблагаемый доход. Минимального срока для освобождения нет — любая переуступка облагается НДФЛ 13% с прибыли.

Налог = (Цена уступки − Цена по ДДУ) × 13%

Декларацию нужно подавать обязательно. Не подали — штраф + доначисление по данным Росреестра.

Практические стратегии минимизации налога

1. Дождитесь минимального срока

Самый надёжный способ. Посчитайте дату окончания срока (отсчёт — с даты регистрации права в ЕГРН). Если до истечения месяц — стоит подождать.

2. Продайте только долю и позже — остаток

Позволяет разбить налогооблагаемый доход на части, распределив по годам (и вычет 1 млн ₽ тоже). Но нужно юридически правильно оформить.

3. Зафиксируйте все расходы документами

Договор покупки, расписки, банковские выписки, квитанции. Всё, что увеличивает «стоимость приобретения», уменьшает налоговую базу.

4. Разделите сделку между супругами

При совместной собственности каждый получает вычет 1 000 000 ₽ (суммарно 2 000 000 ₽ от налогооблагаемого дохода). Или каждый показывает свои расходы пропорционально доле.

FAQ: 10 вопросов о налоге с продажи квартиры

С какой даты считается срок владения при наследовании?

С даты открытия наследства (смерти наследодателя), а не с даты регистрации в ЕГРН. Это важно: зарегистрировать можно позже, но срок уже идёт с момента смерти.

Купил квартиру по ДДУ в 2020, ключи получил в 2023 — с какой даты срок?

С даты регистрации права собственности в ЕГРН (дата выписки ЕГРН, а не подписания акта приёма-передачи). Если ЕГРН выдана в январе 2023 — срок 5 лет истечёт в январе 2028.

Продаю квартиру, купленную до брака. Супруг должен платить налог?

Нет. Добрачное имущество — личная собственность. Продавец — только владелец. Срок считается с даты покупки до брака.

Кадастровую стоимость можно оспорить?

Да. Если кадастровая стоимость завышена — обращайтесь в комиссию при Росреестре или в суд. Снижение кадастровой стоимости снизит и базу для расчёта налога (70% от кадастра).

ФНС прислала письмо с требованием заплатить налог с продажи. Что делать?

Не игнорируйте. Если считаете, что налога нет (истёк срок, нет прибыли) — подайте нулевую декларацию с пояснениями и документами. Если есть прибыль — рассчитайте налог и заплатите, чтобы избежать штрафов.

Продал квартиру в убыток (цена продажи ниже покупки). Декларацию подавать?

Если продали до истечения срока владения — декларацию подать нужно (даже при нулевом налоге). Укажите расходы, налог = 0. Если срок истёк — декларация не нужна.

Могу ли я из налога с продажи вычесть налоговый вычет за покупку новой квартиры?

Да, при определённых условиях: если в том же году продаёте одну квартиру (с налогом) и покупаете другую (с правом на имущественный вычет). Налог с продажи и вычет за покупку «схлопываются» в одной декларации — это называется взаимозачёт.

Что если продавец занизил цену в договоре?

ФНС сравнит цену продажи с 70% кадастровой стоимости. Если 70% кадастра выше — налог насчитают от 70% кадастра. При этом покупатель рискует при следующей продаже: его расходы будут занижены.

Нужно ли подавать декларацию, если продал после минимального срока?

Нет. Если прошло 3 или 5 лет — ни декларировать, ни платить налог не нужно. ФНС может прислать «профилактическое» письмо — достаточно ответить, что срок истёк.

Налог с продажи дачи и земельного участка — те же правила?

Да, те же: минимальный срок 3 или 5 лет, ставка 13/15%, правило 70% кадастра, вычет 1 000 000 ₽ для каждого типа объектов. Для жилого дома с земельным участком — срок считается по дому и участку отдельно.