Налог от кадастровой стоимости 2026: как снизить законно
Вычеты, льготы, пересчёт и сроки подачи
Материал подготовлен редакцией sprosi-experta.ru.
Налог на имущество физических лиц рассчитывается от кадастровой стоимости, но не от полной — закон предусматривает обязательные вычеты по площади и льготы для широкого круга граждан. Разбираем, как законно снизить налог без оспаривания КС.
Налоговый вычет по площади: обязательный для всех
При расчёте налога на имущество физлиц из кадастровой стоимости вычитается стоимость определённого количества квадратных метров (ст. 403 НК РФ). Вычет применяется автоматически — заявлять не нужно.
| Тип объекта | Вычет по площади |
|---|---|
| Квартира | 20 м² (от налоговой базы) |
| Жилой дом | 50 м² |
| Комната / часть квартиры | 10 м² |
| Единый недвижимый комплекс с жильём | 1 000 000 ₽ от КС |
Пример: квартира 42 м², КС 6 000 000 ₽. КС за 1 м² = 142 857 ₽. Вычет: 20 м² × 142 857 = 2 857 140 ₽. Налоговая база: 6 000 000 − 2 857 140 = 3 142 860 ₽. При ставке 0,1% налог = 3 143 ₽/год.
Новый вычет для многодетных семей с 2026 года
С 1 января 2026 года действует дополнительная льгота для семей с детьми — она суммируется с обычным вычетом по площади. Для владельцев квартир база уменьшается на кадастровую стоимость ещё 5 м² на каждого несовершеннолетнего ребёнка, для владельцев домов — на 7 м² на каждого ребёнка.
Пример для многодетной семьи: в собственности квартира 120 м², в семье трое несовершеннолетних детей. Из общей площади вычитаем 20 м² (стандартный вычет) и 15 м² (по 5 м² на каждого из трёх детей) — итого налог начисляется только на 85 м² из 120.
Льготы по налогу на имущество
Ряд категорий граждан полностью освобождён от налога по одному объекту каждого типа (ст. 407 НК РФ):
- Пенсионеры (по старости, инвалидности, потере кормильца)
- Инвалиды I и II группы, инвалиды с детства
- Ветераны и инвалиды боевых действий
- Герои СССР и РФ, кавалеры орденов Славы
- Военнослужащие с выслугой 20+ лет
- Члены семей военнослужащих, погибших при исполнении
- Участники ликвидации Чернобыльской АЭС
Важно: льгота предоставляется по заявлению и только на один объект каждого вида (одна квартира, один дом, один гараж). Если объектов несколько — выбирает сам налогоплательщик; если заявление не подано, ФНС применит льготу к объекту с наибольшей кадастровой стоимостью автоматически.
Ставки налога на имущество
| Объект | Базовая ставка | Максимальная ставка (муниципалитет вправе повышать до 0,3%) |
|---|---|---|
| Квартира, дом, комната (КС до 300 млн ₽) | 0,1% | 0,3% |
| Объекты КС свыше 300 млн ₽ | 2,5% | 2,5% |
| Прочие объекты | 0,5% | 0,5% |
С 1 января 2025 года ставка для дорогой недвижимости (свыше 300 млн ₽) выросла с 2% до 2,5% — конкретную ставку по вашему объекту устанавливает муниципалитет, проверяйте на сайте ФНС в разделе «Справочная информация о ставках и льготах по налогам».
Пересчёт налога после оспаривания КС
После успешного снижения кадастровой стоимости налоговая автоматически пересчитывает налог начиная с 1 января года подачи заявления (и до 3 лет назад — если подать соответствующее заявление). Порядок:
- После внесения новой КС в ЕГРН данные поступают в ФНС в течение 3–5 рабочих дней
- Налоговая автоматически пересчитывает текущий год
- Для перерасчёта за предыдущие годы — подайте заявление в ФНС (форма по приказу ФНС №ММВ-7-21/897@)
- Переплату зачтут в счёт будущих налогов или вернут на счёт в течение 1 месяца
Почему налог за 2025 год не учитывает новую переоценку
Важный нюанс, который часто вызывает вопросы: налог за 2025 год рассчитывается не по свежей кадастровой оценке, а по стоимости объекта на 1 января 2025 года — а это, в свою очередь, данные последней государственной кадастровой оценки 2022 года (для Москвы и Петербурга — с учётом более ранних циклов переоценки). В 2025 году в Москве и Санкт-Петербурге прошла новая государственная кадастровая оценка недвижимости — по прогнозам, кадастровая стоимость жилья в Москве может вырасти в среднем на 23%. Однако результаты этой переоценки вступят в силу лишь в 2026 году, а платить налог по новой (более высокой) кадастровой стоимости граждане начнут только в 2027 году. Срок уплаты налога за истёкший год — до 1 декабря следующего года.
- Вычет по площади — автоматически: 20 м² (квартира), 50 м² (дом), 10 м² (комната)
- С 2026 года — дополнительный вычет 5/7 м² на каждого несовершеннолетнего ребёнка (квартира/дом)
- Льготник — подайте заявление и выберите объект с наибольшей КС
- После оспаривания КС — заявление в ФНС на перерасчёт до 3 лет назад
- Ставки: 0,1% — квартиры и дома, 2,5% — свыше 300 млн ₽ (повышена с 2% в 2025 году)
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли подавать заявление на вычет по площади (20/50 м²)?
Нет, этот вычет применяется автоматически при расчёте налога ФНС — заявление подавать не нужно. Заявление требуется только для льгот по категориям граждан (ст. 407 НК РФ) и для нового детского вычета с 2026 года.
Как узнать точную ставку налога в своём городе?
Ставки в диапазоне 0,1–0,3% устанавливает муниципалитет самостоятельно. Проверить конкретную ставку по вашему адресу можно в разделе «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» на сайте ФНС (nalog.gov.ru).
Если площадь жилья меньше вычета — налог вообще не платится?
Да, если площадь квартиры меньше 20 м² (или дома меньше 50 м², комнаты меньше 10 м²), налоговая база после вычета становится нулевой или отрицательной, и налог не начисляется.
Может ли регион увеличить размер вычета сверх федерального минимума?
Да, власти муниципальных образований, а также городов Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя вправе увеличивать размеры налоговых вычетов по площади сверх установленных Налоговым кодексом минимумов.
Когда подорожавшая кадастровая оценка 2025 года повлияет на сумму налога?
Новая государственная кадастровая оценка, проведённая в 2025 году в Москве и Санкт-Петербурге, вступает в силу в 2026 году. Но фактически платить налог по этой обновлённой (как правило, более высокой) стоимости граждане начнут только в 2027 году — за 2026 отчётный год.